Cuando hablamos de la división horizontal de un inmueble, nos referimos a un concepto legal que permite dividir un edificio en varias unidades independientes. Esto es muy común tanto para bloques de pisos como para las casas adosadas, a pesar de que también se usa para naves industriales o edificios catalogados como usos mixtos.
La división horizontal hace que cada unidad se trate de un piso, un local comercial, un trastero o una plaza de aparcamiento, tenga su propia escritura, de forma que el bien puede ser vendido, hipotecado o heredado, pero que comparten los elementos comunes de la finca, como las escaleras, la entrada, la cubierta, las zonas verdes, la piscina o el patio interior, entre otros. Además, el régimen de propiedad horizontal, que está regulado dentro del Código Civil de Cataluña, obliga que cada unidad debe tener acceso propio y cumplir con la normativa de habitabilidad y con contadores independientes de agua, luz y gas.
Para que la división tenga vigencia legal siempre se tienen que seguir los siguientes pasos:
- Redactar el título de división horizontal ante notario, incluyendo una descripción detallada de cada unidad que conforma el inmueble.
- A cada propietario se le asigna un coeficiente de participación sobre los elementos comunes en función de los metros cuadrados de su inmueble.
- Finalmente, se tiene que inscribir la nueva estructura en el Registro de la Propiedad para asegurar que esta se dota de validez jurídica.
La división horizontal de los inmuebles se tiene que diferenciar de una cesión de uso o del alquiler de una parte de un inmueble. Esta figura es clave en las comunidades de vecinos, puesto que establece quienes paga qué y como se toman decisiones colectivas. La falta de una división horizontal puede derivar en conflictos y problemas en las comunidades por el que es importante disponer de esta figura para dividir los gastos comunes.
¿Cuándo es útil hacer una división horizontal?
A la hora de vender una parte de un inmueble: si tienes una casa grande y quieres vender una planta o un piso independiente.
Para gestionar mejor una herencia: facilita que diferentes herederos puedan recibir y gestionar partes separadas de un mismo edificio.
Para acceder a financiación: se puede hipotecar una única unidad en lugar de todo el edificio.
Para alquilar legalmente partes de un inmueble de forma separada.
Tipo de división horizontal:
División horizontal simple: cuando se divide un inmueble en unidades independientes sin cambios estructurales.
División horizontal con elementos comunes: se incluyen espacios compartidos como jardines, escaleras, pasillos...
División horizontal con cuotas de participación: cada unidad recibe una cuota que indica qué porcentaje de los gastos comunes tiene que asumir.
¿Puede denegarse una división?
Sí. El ayuntamiento puede denegarla si no se cumplen los parámetros urbanísticos locales del municipio en cuanto a la densidad de las viviendas, la superficie mínima o altura reguladora. Así mismo, pueden existir limitaciones en zonas rurales, edificaciones catalogadas o suelos no urbanizables.
En Organ, te acompañamos en todo el proceso de división, ya sea porque quieres vender una parte de tu inmueble, regularizar una situación antigua o planificar mejor una herencia.