Quan parlem de la divisió horitzontal d'un immoble, ens referim a un concepte legal que permet dividir un edifici en diverses unitats independents. Això és molt comú tant per a blocs de pisos com per a les cases adossades, tot i que també es fa servir per a naus industrials o edificis catalogats com a usos mixtes.
La divisió horitzontal fa que cada unitat sigui un pis, un local comercial, un traster o una plaça d'aparcament, tingui la seva pròpia escriptura, de manera que el bé pot ser venut, hipotecat o heretat, però que comparteixen els elements comuns de la finca, com les escales, l'entrada, la coberta, la zona verda, la piscina o el pati interior, entre altres. A més, el règim de propietat horitzontal, que està regulat dins del Codi Civil de Catalunya, obliga que cada unitat ha de tenir accés propi i complir amb la normativa d'habitabilitat i comptadors independents d'aigua, llum i gas.
Perquè la divisió tingui vigència legal sempre s'han de seguir els següents passos:
- Redactar el títol de divisió horitzontal davant notari, incloent-hi una descripció detallada de cada unitat que conforma l'immoble.
- A cada propietari se li assigna un coeficient de participació sobre els elements comuns en funció dels metres quadrats del seu immoble.
- Finalment, s'ha d'inscriure la nova estructura en el Registre de la Propietat per assegurar que es dota de validesa jurídica.
La divisió horitzontal dels immobles s'ha de diferenciar d'una cessió d'ús o del lloguer d'una part d'un immoble. Aquesta figura és clau en les comunitats de veïns, ja que estableix qui paga què i com es prenen decisions col·lectives. La falta d'una divisió horitzontal pot derivar en conflictes i problemes en les comunitats pel que és important disposar d'aquesta figura per dividir les despeses comunes.
Quan és útil fer una divisió horitzontal?
A l'hora de vendre una part d'un immoble: si tens una casa gran i vols vendre una planta o un pis independent.
Per gestionar millor una herència: facilita que diferents hereus puguin rebre i gestionar parts separades d'un mateix edifici.
Per accedir a finançament: es pot hipotecar una única unitat en lloc de tot l'edifici.
Per llogar legalment parts d'un immoble de forma separada.
Tipus de divisió horitzontal:
Divisió horitzontal simple: quan es divideix un immoble en unitats independents sense canvis estructurals.
Divisió horitzontal amb elements comuns: s'inclouen espais compartits com jardins, escales, passadissos...
Divisió horitzontal amb quotes de participació: cada unitat rep una quota que indica quin percentatge de les despeses comunes ha d'assumir.
Pot denegar-se una divisió?
Sí. L'ajuntament pot denegar-la si no es compleixen els paràmetres urbanístics locals del municipi pel que fa a la densitat dels habitatges, la superfície mínima o alçada reguladora. Així mateix, poden existir limitacions en zones rurals, edificacions catalogades o sòls no urbanitzables.
A Organ, t'acompanyem en tot el procés de divisió, ja sigui perquè vols vendre una part del teu immoble, regularitzar una situació antiga o planificar millor una herència.