Per mitjà del Reial Decret 21/2018 (BOE de 18-12-2018), s'aproven noves
mesures urgents relacionades amb el
lloguer d'habitatge.
A qui afecta?
Ha entrat en vigor a data
19 de desembre, i
afectarà a tots els contractes signats a partir d'aquesta data.No afectarà als contractes ja signats que estiguin en període de durada de 3 anys o en pròrroga d'un any, i admet que les parts puguin adaptar-se al règim jurídic si ho acorden, i no és contrari a la llei.
Qui assumeix les despeses del contracte del lloguer d'habitatge?
Si l'arrendador és una persona jurídica, les despeses de formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador; no de l'inquilí o arrendatari. No obstant l'indicat, els serveis contractats per iniciativa directa de l'arrendatari seran a càrrec d'aquest.
En el cas de que l'arrendador sigui una persona física no s'indica com procedir, es podrà pactar qui efectuarà el pagament.
La durada dels contractes fins ara ha estat de 3 anys. Amb la nova llei serà de 5 anys per persones físiques i 7 anys per persones jurídiques.
Fiança i garanties addicionals
La fiança serà d'un mes de renda en el contracte destinat a satisfer la necessitat primordial d'habitatge de l'arrendatari.
El pagament de la fiança del contracte de lloguer d'habitatge, s'efectuarà al signar el contracte. D'aquesta manera, la fiança no s'haurà d'actualitzar en els 5 o 7 primers anys si l'arrendador és una persona jurídica.
Cada vegada que l'arrendament es prorrogui, l'arrendador li pot exigir que la fiança s'actualitzi fins a fer-se igual a una mensualitat de la renda que estigui vigent.
A part d'això, es podrà pactar qualsevol altre tipus de garantia addicional a la fiança en metàl·lic.
Per tant, en un lloguer d'habitatge, de fins a 5 o 7 anys de durada, el valor no podrà excedir de dos mesos de renda. S'exlocurà la possibilitat d’exigir un altre tipus de garanties addicionals, com els avals.
Tindrà límits el preu de lloguer?
La nova Llei no estableix límits al preu del lloguer d'habitatge.
S'entén que es realitzarà més endavant perquè modifica la llei perquè els Ajuntaments puguin bonificar (en fins a un 95%) la quota íntegra de l'IBI dels habitatges destinats a lloguer que quedin subjectes a una normativa que estableixi la renda màxima del contracte d'arrendament.
Desnonaments per impagament.
Segons el Reial Decret Llei, en els judicis per impagament del lloguer d'habitatge, el Jutjat ha de complir un tràmit abans de dur a terme la desocupació de l'habitatge.
Aquest tràmit es donarà en el requeriment de pagament que faci el jutjat, que ha d'informar al demandat de la possibilitat que acudeixi als Serveis Socials per comunicar la seva situació de vulnerabilitat.
En el cas vulnerabilitat, han de comunicar-ho al jutjat, que haurà de suspendre el procediment fins que s'adoptin les mesures que els serveis socials considerin.
La suspensió serà com a màxim d'1 mes a comptar des que es rebi la comunicació dels Serveis Socials. I en el cas de que ho presenti una persona jurídica seran 2 mesos.
Aquests terminis són aplicables tant en els desnonaments per falta de pagament, com en els d'expiració del termini de l'arrendament.
Un cop adoptades les mesures (o transcorregut el termini) s'aixecarà la suspensió i continuarà el procediment judicial.
Aquestes mesures s'aplicaran tant en el cas de l'impagament de contractes anteriors a la reforma legal, com en els posteriors. També en els procediments que tinguin sentència i es pretengui el desallotjament després d'entrar en vigor aquesta reforma legal.
ITP de l'arrendament d'habitatges.
S'estableix una exempció de pagament de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.
Aquesta és aplicable als lloguers d'habitatge on la destinació primordial sigui el de satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari.
Si desitges ampliar la informació, o ets un possible afectat, pots posar-te en contacte amb la nostra Consultoria Immobiliària i resoldrem tots els teus dubtes.