Nueva Ley en alquiler de vivienda
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Nueva Ley en alquiler de vivienda

Nueva Ley en alquiler de vivienda

Por medio del Real Decreto 21/2018 (BOE de 18-12-2018), se aprueban nuevas medidas urgentes relacionadas con el alquiler de vivienda.

¿A quién afecta?

Entró en vigor el 19 de diciembre, y afecta a todos los contratos firmados a partir de esta fecha.

No afecta a los contratos ya firmados que estén en periodo de duración de 3 años o en prórroga de un año.

La reforma admite que las partes puedan adaptarse al régimen jurídico previsto si así lo acuerdan, y no resulta contrario a la ley.

¿Quién asume los gastos del contrato del alquiler de vivienda?

Si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de formalización del contrato irán a cargo del arrendador; no del inquilino o arrendatario. No obstante lo indicado, los servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario serán a cargo de éste.

Si el arrendador es una persona física no se indica como proceder, se podrá pactar libremente quién tendrá que pagarlos.

Fianza y garantías adicionales

En los contratos de alquiler de vivienda (destinado a satisfacer la necesidad primordial de vivienda del arrendatario), la fianza será equivalente a 1 mes de renta y el pago se efectuará al firmar el contrato.

Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o durante los 7 primeros años, si el arrendador fuera persona jurídica), la fianza no se tendrá que actualizar; pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador le puede exigir que la fianza se actualice hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta que esté vigente en aquel momento.

Aparte de esto, se podrá pactar cualquier otro tipo de garantía adicional a la fianza en metálico. Si es un alquiler de vivienda (en contratos de hasta 5 años de duración o de hasta 7 años si el arrendador fuera persona jurídica) el valor de esta garantía adicional no podrá exceder dos meses de renta, lo cual parece excluir la posibilidad de exigir otro tipo de garantías adicionales, como los avales.

¿Tendrá límites el precio del alquiler?

La nueva Ley no establece límites en el precio del alquiler de vivienda.

Da a entender que se realizará más adelante porque modifica la ley para que los Ayuntamientos puedan bonificar (en hasta un 95%) la cuota íntegra del IBI de las viviendas destinadas a alquiler que queden sujetos a una normativa que establezca la renta máxima del contrato de arrendamiento.

La duración de los contratos hasta ahora ha sido de 3 años, con la nueva Ley pasa a 5 años para personas físicas y 7 años para personas jurídicas.

Desahucio por impago.

Según el Real decreto ley, en los juicios por impago del alquiler de vivienda, el Juzgado tiene que cumplir un trámite antes de llevar a cabo la desocupación de la vivienda.

Este trámite se dará en el requerimiento de pago que haga el juzgado, que debe informar al demandado de la posibilidad que acuda a los Servicios Sociales para comunicar su situación de vulnerabilidad. Si aprecian esta vulnerabilidad, tienen que comunicarlo al juzgado, que tendrá que suspender el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren.

La suspensión será como máximo de 1 mes –a contar desde que se reciba la comunicación de los Servicios Sociales– o de 2 meses, si quién presentó la demanda es una persona jurídica. Estos plazos son aplicables tanto en los desahucios por falta de pago, como en los de expiración del plazo del arrendamiento.

Una vez adoptadas las medidas (o transcurrido el plazo) se levantará la suspensión y continuará el procedimiento judicial.

Estas medidas se tendrán que aplicar tanto en el caso del impago de contratos anteriores a la reforma legal, como en los posteriores a esta. También en los procedimientos que tengan sentencia y se pretenda el desalojo después de entrar en vigor esta reforma legal.

ITP del alquiler de vivienda.

El Real decreto ley establece una exención de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente al contrato de arrendamiento que hasta ahora tenía que pagar el arrendatario.

Esta exención es aplicable a los arrendamientos de vivienda el destino primordial sea lo de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

 

Si deseas ampliar la información, o eres un posible afectado, puedes ponerte en contacto con nuestra Consultoría Inmobiliaria y resolveremos todas tus dudas.